* Dois textos importantíssimos (o primeiro é um desenvolvimento do segundo) para perceber melhor a desadequação das leis portuguesa de planeamento a um desenvolvimente urbano sustentável e justo. Urbanismo e corrupção: as mais-valias e o desenvolvimento urbano:

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Mais tarde a França mudou de política com a adopção de políticas liberais caracterizadas pela desregulamentação e pelo abandono das políticas intervencionistas de produção fundiária. No entanto o objectivo continuava a ser o mesmo: criar condições para reforçar a disponibilização dos solos necessários para a construção das habitações. A ideia forte era a de que numa situação de procura constante o aumento da oferta faria baixar os preços. Este conjunto de políticas no caso francês prolongou-se com alguns matizes até ao início do ano de 1986, que corresponde ao momento que diversos autores identificam com o início do crescimento da bolha imobiliária em França. O aparecimento da bolha do imobiliário, com os preços a duplicarem em poucos anos e com o incumprimento das famílias a disparar, foi a prova cabal de que as políticas liberalizantes adoptadas se tinham revelado equívocas e contraproducentes. Os defensores do postulado «desregulamentação ? aumento da oferta ? baixa do preço» foram confrontados com o facto, não previsto, de que a oferta real de solos não aumentou, pelo que o efeito benéfico sobre o preço não se verificou, antes pelo contrário. Faltou-lhes distinguir entre oferta potencial e oferta real.

Entre os países que optaram por reter as mais-valias e que mantêm a fidelidade a esse modelo salienta-se a Holanda, que procede à municipalização total da produção do solo urbano, e a Suécia, que socializa as mais-valias através da declaração da utilidade pública do solo. No caso holandês a municipalização traduz-se na possibilidade de o município poder expropriar todo o solo necessário ao desenvolvimento urbano após a aprovação de um plano urbanístico, sendo o valor pago a título de indemnização o valor do uso existente. A Holanda é consensualmente reconhecido como o único país em que o valor de mercado dos terrenos rústicos não contém qualquer parcela especulativa, mesmo se localizados junto ao perímetro urbano de uma cidade.

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Sem a segmentação do mercado de solos e sem o controlo das mais-valias pela Administração não há forma de impedir a pressão urbana sobre os terrenos rústicos e mesmo sobre os solos integrantes das zonas de parques e reservas. Se existissem dúvidas sobre esta matéria aí está a nossa realidade a dissipá-las. A construção fora dos perímetros urbanos não pode ser uma prerrogativa do uso urbano. Só os que vivem da agricultura e da floresta devem poder construir as suas habitações fora dos perímetros urbanos. O uso urbano deve ser confinado aos perímetros urbanos e aí o Sistema de Planeamento deve garantir uma resposta qualificada para todas as necessidades e não apenas para as de maior poder aquisitivo. A protecção dos usos agrícolas e florestais da pressão urbana é uma condição sine qua non para garantir um adequado ordenamento do território.

Em Portugal, esta questão é completamente omissa no sistema de planeamento urbanístico. A nossa singularidade é feita destas omissões e traduz-se na adopção de um modelo perequativo em que se assume que as mais-valias são integralmente apropriadas pelos particulares e se opta por tributar as mais-valias urbanísticas em sede de IRC (imposto sobre o rendimento das pessoas colectivas) e de IRS (imposto sobre o rendimento das pessoas singulares), associando-as a ganhos de capital. Estamos perante uma confusão entre lucros de uma actividade normal de promoção imobiliária e ganhos resultantes exclusivamente de decisões da Administração, a qual é reveladora de que, por via dos Planos Municipais de Ordenamento do Território e de declarações de interesse público, a Administração Pública gera mais-valias simples que o mercado reconhece, mas permite que sejam os privados a capturá-las na sua totalidade, revelando-se incapaz de as recuperar em favor da comunidade.

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É no contexto da actuação dos agentes permissivos das mudanças de uso que são compreensíveis dois tipos de actuação diferentes mas, afinal, complementares:

1) Em primeiro lugar, a actuação dos autarcas abrangidos pelos chamados «investimentos estruturantes». Tomam a peito a sua função de agentes permissivos e clamam alto e bom som que o desenvolvimento, seja lá isso o que for, pode estar em causa se os processos não avançarem.

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Este comportamento dos autarcas verifica-se apesar de o processo de urbanização ser claramente deficitário, sobretudo se pensarmos a médio e a longo prazo. Isto significa que estes processos de urbanização, tal como são geridos em Portugal, são em grande parte financiado com os impostos de todos os contribuintes. Contudo, o processo de urbanização permite, pontualmente, um conjunto de receitas que funcionam muitas vezes como balões de oxigénio para as debilitadas tesourarias municipais. Refiro-me sobretudo ao momento do pagamento das Taxas Municipais de Urbanização que, em função da dimensão das urbanizações, podem corresponder a receitas com indiscutível peso face às restantes receitas correntes mas que, face à captura pelos privados das mais-valias simples são uma pequeníssima parte dos valores em jogo. Claro que, face aos pesados encargos que a urbanização acarreta a longo prazo para os municípios, ela se transforma num ónus para as gerações futuras e para todos os cidadãos.

2) Em segundo lugar, a actuação dos ministérios, em particular do Ambiente e da Economia, que emitem declarações de interesse público para determinado tipo de operações, permitindo a ultrapassagem das regras do urbanismo.

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e Mais-valias: quem as gera e quem as captura? Agentes e comportamentos, ambos de José Carlos Guinote:

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Para se perceber os valores que estão em jogo nesta questão das mais-valias simples associadas às mudanças de uso do solo rústico para urbano refira-se um pequeno exemplo. Uma propriedade rústica com 500 hectares pode ser adquirida em Portugal por um valor da ordem dos 7,5 milhões de euros. Caso seja autorizada a mudança de uso, bastará a urbanização ? é disso que se trata na generalidade dos casos ? de dois por cento da sua área, com um índice de construção de 0,5 para que sejam autorizados 50.000 metros quadrados de área de construção. Esta autorização corresponde, por exemplo, á possibilidade de construção de 140 moradias com 500 metros quadrados de área por lote e com 357 m2 de área de construção máxima permitida. Numa situação como esta o proprietário pode transmitir imediatamente a propriedade ? sem realizar qualquer obra ? apenas em consequência dos direitos de construção concedidos pela administração, por um valor de 21 milhões de euros (admitindo um valor de venda de 150.000 ? por lote, um valor baixo para as condições actuais do Mercado sobretudo para lotes com as características referidas e em localizações próximas do litoral). Estamos perante uma mais valia de 13,5 milhões de euros resultado apenas de uma decisão da Administração e capturadas, na sua totalidade, pelos particulares. Claro que se a área a urbanizar fosse de 10% da propriedade existente ? um valor muitas vezes ultrapassado - as mais valias subiriam para valores da ordem dos 97,5 milhões de euros. Nalguns casos no Litoral Alentejano a área urbanizada ocupa cerca de 20% da propriedade rústica. É o caso do empreendimento da Herdade do Pinheirinho, no concelho de Grândola, com uma área total de 800 hectares e com a área urbanizada a ascender aos 150 hectares.

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* Linha do Tâmega:

Perante os populares que acorreram à Câmara Municipal para a ouvir pessoalmente, Ana Paula Vitorino anunciou 14, 2 milhões de euros para recuperar o troço da linha do Tâmega de 12 quilómetros que foi encerrado no dia 25 de Março devido à falta de condições de segurança. As obras de beneficiação da via entre a estação de Livração (linha do Douro) e Amarante implicam que esteja encerrada durante dois anos.

(JN)

"Temos que pôr uma linha capaz, segura e que quando reabrir deve ser uma linha com melhor serviço e melhor coordenação com os comboios que vão para o Porto e ainda com comboios mais confortáveis", assegurou Ana Paula Vitorino.

(Público)

linha do Corgo:

A Linha Ferroviária do Corgo deverá reabrir em Setembro de 2010, após obras de beneficiação de 27,3 milhões de euros, anunciou hoje a secretária de Estado dos Transportes, Ana Paula Vitorino, em Vila Real.

(...)

A REFER irá investir nesta linha cerca de 27,3 milhões de euros, sendo que 26,9 dizem respeito à substituição integral dos materiais da super-estrutura de via como carris, travessas, balastro, fixações, e em intervenções de nível geotécnico como vertentes, muros, taludes e drenagens.

Cerca de 420 mil euros serão investidos na supressão e reclassificação de seis passagens de nível.

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(SIC)


linha do Douro:

Ana Paula Vitorino (...) referindo ainda que será aberto, dentro de 15 dias, um concurso público para a electrificação da linha do Douro entre Caíde e Marco de Canaveses.

(JN)


e linha do Tua:

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Em relação à linha do Tua, Ana Paula Vitorino reafirmou que aguarda a decisão sobre a construção de uma barragem junto à foz do rio Tua. Mas se esta não avançar, a via poderá vir a ser sujeita a uma intervenção semelhante às linhas do Corgo e Tâmega. "Nunca serão questões orçamentais a pôr em causa investimentos necessários para a sua segurança", frisou a secretária de Estado.

(JN)


* Uma mulher: Ana Malhoa



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